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房价泡沫的本质是地价泡沫
2016-05-19 10:28 来源:亿房网综合 作者: 评论:0

关键词: 泡沫地价房价本质

摘要:国家统计局刚刚公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一线城市涨幅较上月有所放缓,二、三线城市涨幅开始扩大。与此同时,房价带动了地价大幅上涨,南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现,数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

国家统计局刚刚公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一线城市涨幅较上月有所放缓,二、三线城市涨幅开始扩大。与此同时,房价带动了地价大幅上涨,南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现,数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

在一些地区,新地王的楼板价已经超过现在一手房的房价,比如5月18日保利以54.5亿元竞得浦东周浦镇一地块,溢价297.8%。业内人士估算,未来售价可能超过7.5万,而目前该区域新房售价在3.3万-4.4万。这种现象制造了强烈的上涨预期。可以说,现在中国地产市场已经属于“地价泡沫”的阶段。

地价泡沫现象如何产生的呢?毫无疑问是供给侧与需求侧同时发力造成的。首先,一些地方政府趁楼价上涨提高基准地价,有的甚至涨幅超过一倍,推动了地价上涨,并且政府还控制供给数量,制造稀缺效应。现在,一些高地价城市已经开始冻结土地市场供应,这无疑会火上浇油。

而在需求侧,由于这一轮涨价去库存来势凶猛,房企需要补充新的土地开发新项目。由于银行利率不断下降,而且实体经济下行导致社会融资成本也随之走低,房地产被视为低风险的项目,在资产荒的背景下,各种提供融资的机构主动为地产商提供低价信贷,导致房企“不缺钱而是缺项目”,这鼓励了企业高价抢地。

过去十几年的经验显示,总是通过各种调控保持房价稳定上涨,过高时抑制,库存增加时就刺激。一般常用的政策工具就是土地供应以及信贷利率。从土地价格不断上涨看,地方政府对土地财政过度依赖而难以自拔,这种通过控制土地供应不断推高地价的方式,是过去十几年房价不断上涨的重要原因。

因此,中国地产泡沫的本质是“土地泡沫”,是地方政府为了自身利益而控制市场的结果。地方政府通过计划经济式的土地供应模式,以及销售端的限购限价,维持了资产价格不断上涨,但是,这会让价格脱离真实的市场需求而发生扭曲,这种扭曲又会绑架楼市政策,乃至整个宏观经济政策,导致经济更加失衡。

地方政府过度依赖地产并维持价格持续增长的方式类似饮鸩止渴。除了加剧经济结构失衡、推高资产泡沫之外,还会产生两种弊端。首先,房价长期且持续不断的上涨,会造成严重的贫富差距,尤其是一二线城市房价的大幅上涨,让那些早就购买住房的市民财富暴增,而那些还没有能力购买的市民可能永远都无力购买,或者做一辈子房奴。根据联合国亚太经社会刚刚发布的报告显示,2002-2010年间,中国贫富差距的增加,97%由金融与房地产市场的价格提升所导致。

第二个弊端就是窒息城市发展活力。按照现在新出让地价计算,一线城市房价将很快追赶上香港。中国大部分科研机构与企业聚集在一线城市,过高的房价提高年轻人在一线城市发展的成本,研究机构也很难招到人才。房价泡沫化会让政府进退两难,如果维持居高不下的价格,中国最具活力与创造力的一线城市将可能面临活力流失,阻碍经济转型,但是,如果刺破房价泡沫化,又会对宏观经济构成巨大的影响。

近日,“权威人士”提出“房子是给人住的,这个定位不能偏离”,这是正本清源的观点,但是在执行上,各地此起彼伏的地王以及随之而来的土地供应收紧显示,地方政府还没有找到摆脱土地财政的有效手段,二线城市收紧土地供应只会制造更广泛的地产泡沫,导致二线城市房价一线化,控制市场的做法最终会伤及自身。

责任编辑:亿房网周泽

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