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楼市去库存 未雨绸缪地应对两难困境
2016-04-22 09:57 来源:亿房网综合 作者: 评论:0

关键词: 楼市困境库存

摘要:央行公布的最新数据显示,今年一季度,个人购房贷款增加1万亿元,同比多增4309亿元。单季度1万亿的房贷新增量,创下了自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的6年最高记录。这也意味着,在一季度全部4.61万亿元的新增贷款中,超过20%投向了房贷市场。

央行公布的最新数据显示,今年一季度,个人购房贷款增加1万亿元,同比多增4309亿元。单季度1万亿的房贷新增量,创下了自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的6年最高记录。这也意味着,在一季度全部4.61万亿元的新增贷款中,超过20%投向了房贷市场。

推动楼市去库存的政策看上去非常奏效,尽管是以房价暴涨的方式增加了销售而不是以降价吸引买家,之所以出现这种奇怪的现象,并非完全是市场存在“买涨不买跌”的逻辑,而是货币政策制造的预期发挥了作用。自去年以来,利率不断降低,首付比例也开始下调,再加上货币偏宽松政策带来几乎与2009年一样的天量信贷投放,人们对上次还记忆犹新:大量的货币扑向楼市推动房价急速上涨。

这一次来的更猛,在一线城市房价暴涨并使得调控政策出台后,房价上涨开始向二三线城市传导。国家统计局刚刚公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示,新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个(比2月份增加了15个),(与上月相比)下降的城市有8个。与去年同月相比,有40个城市的房价上涨。

另外,在一些火爆的二三线城市,比如,合肥、苏州、南京的消化周期现在仅有2至3个月,市场很容易在这种供不应求的背景下失去理性。据悉,南京推出了限价措施,均价每平米2万元以下的年化涨幅要求不宜高于12%;每平方米2万到3万元的年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的年化涨幅不宜高于8%。与此同时,在北京周边河北的一些县市,甚至暂停了二手房交易。

三四线城市供给过剩,一线城市(包括一些二线城市)供给不足,这种结构性失衡是长期以来不断干预市场的结果,但是在大量投放货币的背景下,很容易导致那些供给不足的城市房价暴涨,也就是说,货币干预下的流动性扩张与干预下的供给不足结合,很容易让一线城市房价上涨。

这种逻辑的本质是:一旦经济下行楼市疲弱,就开始限制土地供应量,并采取货币宽松政策刺激;而一旦货币政策作用显现,一线城市供不应求,就出现暴涨。这样的周期经历几回导致中国房价在过去的十几年上涨数倍,一二线城市的房价早就脱离了当地人均实际购买力水平。另外一个后果就是,市场对货币宽松与资产价格关系变得敏感,一出现宽松就开始抢购,因为现在不抢购,未来涨得更高,更不可能买得起。

限制供应、货币宽松以及由此制造的抢购潮拥挤在一起,很容易会快速拉升房价。与2009年货币宽松不同的是,当时政府、企业以及个人杠杆率都比较低,政府推出的基建项目以及地产投资规模巨大,吸收了大量流动性。而现在,政府与企业的杠杆率过高,实体经济产能过剩,流动性流向实体经济的比较少,比如一季度工业和服务业中长期贷款增速放缓。

因此,大量的流动性注入到了楼市,流向了商品市场,通胀的压力上升。去产能、去库存的同时,各种商品的价格暴涨。这几乎是与楼市以价格暴涨去库存一样的现象,完全是流动性导致的“资本空转”。这也意味着,现阶段通过宽松政策刺激经济增长的做法可能适得其反,一部分流动性并没有投入到实体经济,却造成了资产泡沫与通胀压力。

货币政策需要改变,通胀预期才不会迅速兑现。房价虽然能通过干预做到一定程度上的“冻结”,但会不断传导。 央行研究局首席经济学家马骏周二表示,未来货币政策要避免企业杠杆率过快上升,还要考虑对物价和房地产的影响。

鉴于商品价格、房价、食品价格以及服务业价格快速上涨,通胀预期上升,宽松货币政策的空间越来越小。但是,继续膨胀的债务与资产价格可能无法承受货币政策的收缩,因此,目前正在陷入两难的困境,就像索罗斯所说,目前的处境类似于2007至2008年债台高筑的美国,这应该引起我们的警惕,未雨绸缪。

责任编辑:亿房网周泽

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